Le 28 juillet 2026, le secrétaire général et président de la République, Tô Lâm, a signé la Résolution n° 21-NQ/TW du Comité central du Parti (14e mandat) relative aux orientations pour la révision de la Loi sur le foncier et des textes législatifs connexes. Ce document stratégique introduit des réformes majeures concernant les immeubles d'appartements et place le foncier au cœur des ressources de développement. Selon les spécialistes, ces orientations revêtent une importance cruciale pour parachever le cadre juridique, résoudre les blocages persistants dans la rénovation des anciens bâtiments et optimiser l'utilisation des sols urbains tout en régénérant les actifs métropolitains.
Nguyen Quoc Khanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam (VARS), considère que l'instauration d'une durée d'utilisation limitée pour les appartements constitue une véritable percée conceptuelle. Selon lui, cette mesure amènera les citoyens à équilibrer le choix entre la location et l'achat, rapprochant ainsi la valeur réelle des biens des prix du marché, ce qui contribuera mécaniquement à une baisse des coûts immobiliers. Il souligne également que les nouvelles constructions dotées d'une durée de vie déterminée garantissent la sécurité des usagers et fournissent une base légale solide pour faciliter ultérieurement les opérations de réaménagement, de modernisation ou de reconstruction totale des bâtiments.
L'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) estime que la Résolution 21 adopte une approche pertinente vis-à-vis de la nature des actifs. Si le droit d'usage du sol peut demeurer stable sur le long terme, les ouvrages de construction possèdent inévitablement un cycle de vie lié à la qualité des travaux et à l'entretien. Jusqu'à présent, l'absence de fondement juridique clair sur la fin de vie des bâtiments a ralenti la rénovation de centaines de complexes dégradés à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville.
Les experts de VARS IRE précisent que la nouvelle réglementation instaurera un corridor juridique transparent, réduisant les négociations interminables et l'absence de consensus entre propriétaires, tout en répondant aux besoins croissants de restructuration urbaine face à la rareté des terres.
Il est impératif de noter que le point nodal de la résolution n'est pas uniquement de fixer une durée d'utilisation, mais de corréler celle-ci à la garantie des droits de propriété. Même à l'expiration de la durée de vie de l'ouvrage, les intérêts légitimes des propriétaires d'appartements continuent d'être protégés par des mécanismes de participation à la reconstruction. Pour que cette politique soit pleinement applicable, l'institut recommande de définir précisément les normes techniques de détermination de l'ancienneté, les modalités de contribution financière lors de la reconstruction et les droits de jouissance des propriétaires sur les nouveaux ouvrages.
Sur le plan institutionnel, la Résolution 21 réaffirme que la terre appartient au peuple entier, sous la gestion unifiée de l'État. L’objectif est de libérer les ressources sans privatiser le foncier, l'État se réservant le droit de réguler les prix pour soutenir les objectifs de développement socio-économique et la compétitivité de l'économie.
Le professeur associé Nguyen Van Phuong, de l’Université nationale de Hanoï, observe que ce texte marque un changement profond plaçant le foncier comme un levier de croissance. Il préconise le déploiement d'un système national de données interconnectées incluant les transactions, la fiscalité et les données bancaires pour assurer un contrôle efficace.
Enfin, l’avocat Nguyen Van Dinh, du barreau de Hanoï, analyse que le contrôle des prix par l’État doit s'opérer via des institutions et des normes techniques plutôt que par simple injonction administrative. L'essence de la réforme réside dans l'harmonie des intérêts entre l'État, les investisseurs et les citoyens. Une standardisation de l'évaluation foncière permettra de réduire les écarts avec les prix du marché, limitant ainsi la spéculation et garantissant que la rente foncière soit redistribuée de manière équitable au profit du développement national.- Vietnamplus
