Hanoï (VNA) - L’entrée en service progressive des lignes de métro à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville marque un tournant décisif dans l’évolution des infrastructures de transport urbain au Vietnam.
Au-delà de son rôle dans la réduction des embouteillages, ce réseau ferroviaire urbain pose les fondations du développement orienté vers les transports en commun (Transit-Oriented Development – TOD), ouvrant ainsi de nouvelles perspectives de croissance pour le marché immobilier à moyen et long terme
Cette mutation intervient alors que la capitale Hanoï prévoit d'accueillir 11 millions d'habitants d'ici 2030, avec un taux d'urbanisation atteignant 70%. Cette croissance démographique rapide, conjuguée à la rareté des réserves foncières en centre-ville, exerce une pression sans précédent sur les infrastructures existantes, notamment les transports.
Face au constat selon lequel le modèle de développement centré sur les véhicules individuels engendre congestion, pollution et coûts sociaux élevés, l’investissement dans les transports publics, notamment le métro, apparaît comme une solution incontournable pour restructurer l’espace urbain et optimiser l’utilisation du sol.
Selon les urbanistes, le métro constitue désormais la "colonne vertébrale" de la ville de demain, autour de laquelle les activités résidentielles, commerciales et de services s’organisent afin de former des pôles urbains denses et efficients.
Matthew Powell, directeur de Savills Hanoï, considère que le modèle TOD est particulièrement viable au Vietnam pour la prochaine décennie, d’autant que le gouvernement et l’Assemblée nationale ont déjà mis en place des mécanismes spécifiques pour favoriser le développement du rail urbain. Ce cadre politique permet aux autorités locales d’exploiter plus efficacement le potentiel foncier autour des stations, transformant ainsi des concepts de planification en réalités opérationnelles concrètes.
À Hanoï, la concrétisation du modèle de développement urbain orienté vers les transports en commun TOD commence à prendre forme à travers les lignes de métro en cours de déploiement. La ligne n°3 Nhổn - Ha Dong est en phase d’achèvement, tandis que la ligne n°2 Nam Thang Long - Tran Hung Dao et la ligne n°5 Van Cao - Hoa Lac ont été lancées en 2025. Une fois mises en service, ces lignes devraient réduire sensiblement les temps de trajet, améliorer la régularité du trafic et renforcer la prévisibilité des déplacements urbains.
Selon Matthew Powell, ces facteurs influencent directement les décisions des ménages et des entreprises quant au choix de leur lieu de résidence et d’implantation, renforçant ainsi l’attractivité des zones situées autour des gares.
Le vice-président de l'Association vietnamienne d'urbanisme et de développement, Dao Ngoc Nghiem, a souligné que le TOD est un outil essentiel pour créer des centres satellites durables. Pour réussir, ce modèle doit toutefois intégrer harmonieusement les logements, les écoles, les services de santé et les espaces publics dans un rayon de marche autour des gares, réduisant ainsi la dépendance aux véhicules individuels.
Selon David Jackson, directeur général d’Avison Young Vietnam, un autre facteur déterminant réside dans les mécanismes financiers et la politique foncière. Dans de nombreux pays, la plus-value générée par les terrains situés autour des gares est mobilisée pour réinvestir dans les infrastructures de transport et les équipements publics. Ce cercle vertueux permet au modèle TOD de se développer de manière durable, plutôt que de provoquer une simple hausse spéculative à court terme.
Par ailleurs, l’évolution des comportements joue un rôle clé. Lorsque les transports publics deviennent une option pratique, économique et fiable, la dépendance aux véhicules individuels diminue progressivement, renforçant ainsi l’efficacité du TOD.
Du point de vue du marché, le TOD est perçu comme un levier de valorisation immobilière durable. Dans de nombreuses métropoles, les projets situés dans un rayon de 400 à 500 mètres autour des stations de métro enregistrent généralement des hausses de prix supérieures à la moyenne, grâce à leur accessibilité et à leur potentiel commercial.
Selon Matthew Powell, la période 2025-2035 sera décisive pour la concrétisation du modèle TOD au Vietnam. En passant du statut de concept de planification à celui d’une réalité vécue au quotidien, le développement des infrastructures de métro ne créera pas seulement de la valeur économique : il améliorera également la qualité de vie et la durabilité des zones urbaines. -VNA
