Hanoï, 17 octobre VNA) - Développer un cadre juridique pour l'investissement immobilier conjoint au Vietnam sera difficile, malgré les lois sur le foncier, le logement et l'immobilier qui sont entrées en vigueur début août, ont déclaré des experts.
Ces lois devraient constituer un grand pas en avant dans la promotion du développement sain, transparent et durable du marché immobilier, ont-ils déclaré.
Le Vietnam n'a pas encore créé de réglementation distincte sur les investissements immobiliers conjoints basés sur la blockchain, bien que plusieurs modèles aient récemment été adoptés par des entreprises, selon Huynh Minh Quan de la Faculté de droit de l'Université de Sai Gon.
La valeur d'investissement initiale élevée et la faible liquidité étant considérées comme des obstacles majeurs empêchant les investisseurs individuels et institutionnels de participer à des projets à grande échelle avec des flux de trésorerie stables au Vietnam, des modèles d'investissement immobilier conjoint ont été lancés début 2020 et ont suscité un intérêt considérable de la part des investisseurs, en particulier pendant la pandémie de COVID-19.
En février 2020, Cen Group a investi 1 million de dollars dans la plateforme technologique Revex, qui visait à mettre en relation les promoteurs immobiliers et les investisseurs, en se concentrant sur les investisseurs individuels qui pouvaient investir à partir de 1 million de dongs (40,20 dollars).
En 2021, Moonka Limited Company a lancé la plateforme Moonka basée sur la blockchain, qui divisait les maisons de ville avec certificats de propriété de maison en 1 000 parties afin que les investisseurs ne disposant pas d'un capital important puissent participer.
En 2022, Vingroup a créé VMI Real Estate Investment and Management Joint Stock Company pour investir dans l'immobilier de Vinhomes, puis le diviser en 40 parties afin que les investisseurs puissent financer chaque partie via la plateforme de trading en ligne de la société.
La dernière initiative en date est celle de VP Securities (VPS) et Fnest en juin de cette année, qui se sont associés pour diviser les villas en parties et permettre aux investisseurs d'acquérir une participation dans les actifs immobiliers avec une mise de fonds minimale de seulement 10.000 dongs par action via l'application VPS SmartOne. La Commission nationale des valeurs mobilières (SSC) a ordonné l'arrêt du modèle en raison de l'absence de cadre juridique et des risques pour les investisseurs.
Une réflexion approfondie sur le modèle d'investissement conjoint est nécessaire pour garantir la conformité juridique et la sécurité des investisseurs, a déclaré la SSC.
Le vice-ministre des Finances Nguyen Duc Chi a déclaré que même s'il n'y avait pas d'interdiction explicite, les modèles doivent fonctionner dans des secteurs et des industries agréés. S'ils ne relèvent pas du champ d'application autorisé par les lois en vigueur, l'opération doit être interrompue pour une évaluation complète.
Selon l'avocat Nguyen Van Loc, président de LP Group, lors de la réalisation de transactions d'investissement immobilier conjoint via des plateformes compatibles avec la blockchain, les investisseurs sont souvent invités à transférer de l'argent dans des portefeuilles électroniques intégrés aux plateformes.
La levée de fonds via des portefeuilles électroniques peut être considérée comme illégale car le paiement intermédiaire via des portefeuilles électroniques - qu'ils soient fournis par des entités vietnamiennes ou étrangères - doit être autorisé, a-t-il déclaré.
Il a souligné qu'en fait, de nombreuses entreprises ont profité des modèles d'investissement conjoint pour lever illégalement des capitaux auprès des investisseurs.
Selon Huynh Minh Quan, les modèles d’investissement immobilier conjoint sont confrontés à deux problèmes juridiques majeurs en ce qui concerne les réglementations établies.
Tout d’abord, il s’agit d’un risque juridique important, car les investisseurs ne sont pas réellement propriétaires des actifs immobiliers lorsqu’ils investissent dans de petites parties de ces actifs. En vertu de la loi actuelle, la reconnaissance juridique des certificats de droit d’utilisation du sol et de la propriété des actifs ainsi que le principe d’octroi des certificats ne changent pas.
Dans le modèle d’investissement immobilier conjoint, il n’est pas explicitement interdit que des centaines ou des milliers d’investisseurs possèdent une partie de l’actif immobilier. Cependant, les investisseurs détiennent simplement un « actif immobilier tokenisé » qui n’a aucune validité juridique. En d’autres termes, acheter et posséder des actifs immobiliers tokenisés ne signifie pas posséder légalement les actifs immobiliers.
En fait, le modèle d’investissement immobilier conjoint via des plateformes blockchain peut être compris comme une forme de levée de capitaux, dans laquelle les entreprises divisent le capital en petites parties pour une mobilisation de capitaux plus facile et plus flexible. Les contributeurs de capitaux ne possèdent pas et ne font pas figurer leur nom sur les certificats de propriété. Ainsi, il n’existe aucun contrat juridiquement contraignant entre les acheteurs et les vendeurs, a déclaré Quan.
Deuxièmement, la réglementation existante sur les transactions électroniques n’inclut pas ce type de transactions. Le modèle d’investissement immobilier conjoint crée un risque d’investissement transfrontalier qui pourrait aller au-delà des lois et réglementations vietnamiennes, a-t-il ajouté.
« Il est relativement difficile de légaliser le modèle à l’heure actuelle. Cependant, avec le développement rapide de la technologie numérique, les entreprises sont de plus en plus créatives dans la mise en place de nouveaux modèles d’investissement, ce qui pose un besoin urgent de créer un cadre juridique de base pour protéger les droits et intérêts légitimes des parties liées », a déclaré Huynh Minh Quan.- VNA
